東京地方裁判所 平成４年（ワ）１５９７号 判決 1994年2月25日
原告
日本住販株式会社
右代表者代表取締役
吉田謙介
右訴訟代理人弁護士
尾崎純理
被告
株式会社リード
右代表者代表取締役
成田浩一
訴訟代理人弁護士
大野忠男
同
大野了一
同
水上康平
主文
一 被告は、原告に対し、金一五〇〇万円及びこれに対する平成三年一一月二三日から支払済まで年六分の割合による金員を支払え。
二 原告のその余の請求を棄却する。
三 訴訟費用は三分し、その二を原告の、その余を被告の各負担とする。
四 この判決は、仮に執行することができる。
事実及び理由
第一請求
被告は、原告に対し、金四五〇〇万円及びこれに対する平成三年一一月二三日から支払済まで年六分の割合による金員を支払え。
第二事案の概要
本件は、被告が、渋谷弘三（渋谷）からその所有する別紙物件目録の土地建物（本件不動産）の売却を依頼され、海際福雄（海際）に右不動産の売却を依頼し、原告は、海際からその売却を依頼されたので、株式会社友和ホームズ（友和ホームズ）に買主の紹介を依頼したところ、右友和ホームズがエス・ピー・ユース株式会社（エス・ピー・ユース）に本件不動産の買取りを仲介し、その結果、平成二年九月一九日前記売主渋谷と買主エス・ピー・ユースとの間で代金一五億円で売買が成立したとして、原告が、被告に対し、不動産売買の仲介手数料（本件手数料）である売買代金の三パーセントに相当する四五〇〇万円及びこれに対する右報酬を請求した日の翌日の平成三年一一月二三日から支払済まで商事法定利率年六分の割合による遅延損害金の支払を求める事案である。
一争いのない事実
1 （原告と被告）
原告と被告は、不動産の売買、仲介及び管理を業とする会社である。
2 （本件売買）
売主渋谷と買主エス・ピー・ユースとの間で、平成二年九月一九日、代金一五億円で売買（本件売買）が成立した。
3 （被告の仲介手数料）
被告は、本件売買の仲介手数料として、エス・ピー・ユースから、本件不動産の右買主として四五〇〇万円、さらに株式会社ユーイック（ユーイック）に右不動産を転売した売主として四五〇〇万円、右ユーイックから買主として四五〇〇万円、合計一億三五〇〇万円の仲介手数料を要求した。
4 （被告の仲介手数料の受取り）
被告は、平成二年九月二〇日までに、右手数料の内、エス・ピー・ユースから四五〇〇万円、ユーイックから二二五〇万円を受け取った。
5 （原告の本件手数料の請求）
原告は、平成三年一一月二二日、被告に対し、本件手数料四五〇〇万円を請求した。
二争点（本件手数料請求権の有無）
（原告の主張）
(1) 海際は、平成二年六月ころ被告から本件不動産の買主の紹介を依頼され、そのころ、原告に買主の紹介を依頼した。右依頼を受けた原告は、友和ホームズに本件不動産の買主の紹介を依頼した。
(2) 右友和ホームズの紹介で、平成二年九月十九日本件売買が成立し、翌二〇日ユーイックがその関連会社であるエス・ピー・ユースから本件不動産を一六億円で買い受ける形を取った。
(3) そこで、買主であるユーイック及びエス・ピー・ユースは、被告に対し、原告に本件売買代金の三パーセントに相当する仲介手数料を支払うことを条件に、本件売買の仲介手数料一億三五〇〇万円を支払う約束をし、内金六七五〇万円を支払った。
(4) 右のとおり、原告、海際及び友和ホームズは本件売買の買主側の仲介業者であり、商法五一二条並びに宅地建物取引業四六条一項及び昭和四五年建設省告示（第一五五二号）に定められた手数料は売買代金の三パーセントに相当する四五〇〇万円となる。
(5) 海際及び友和ホームズは、本件売買の買主側の仲介業者であるが、被告が手数料として受け取った金員から原告が被告から右四五〇〇万円の手数料を受け取ることに同意している。
（被告の主張）
(1) 被告は、原告に対し直接又は海際を通じて本件不動産の売買の仲介を依頼したことはない。もっとも、被告は、本件不動産の買受けを海際の勤務先の株式会社コスモスジャパンインターナショナル（コスモスジャパン）に打診したことはあるが、海際又は原告に仲介を依頼した事実はない。
(2) 本件売買は原告の仲介行為と因果関係がない。すなわち、被告は、平成二年八月渋谷から専任仲介を取り付け、仲介業者オフィス・ケイ・ユーと共に買主を探していた。ただし、被告と右オフィス・ケイ・ユーは、本件不動産の売買の仲介手数料のほかに、本件不動産の明渡業務の手数料及び転売の手数料も得る、すなわち、合計売買代金の九パーセントの手数料を得るという条件を友和ホームズに説明していたため、友和ホームズは、右条件を満たすユーイックを紹介し、かつ、渋谷と右ユーイックとの間にエス・ピー・ユースを介在させて本件売買を成立させた。そして、右条件のため、友和ホームズは、ユーイックの本件不動産の内の建物のテナントの明渡業務等を請け負うことにより報酬を得ることとし、その代わり、被告に仲介手数料の分配を請求しないと約束した。
よって、仮に、原告から友和ホームズに対し本件不動産の仲介があったとしても、本件売買は、右条件の下で成立しているもので、原告の友和ホームズに対する仲介は本件売買と因果関係がない。
仮に、右因果関係があるとしても、友和ホームズが被告に仲介手数料の分配請求ができない以上、原告も被告に仲介手数料の分配請求ができない。
第三争点に対する判断
一事実関係
前記争いのない事実等及び証拠（<書証番号略>、証人上田満雄、証人吉田都茂子、被告代表者）から次の事実が認められる。
1 （本件関係者）
原告代表者の妻吉田都茂子（原告代表者の妻）は昭和四九年に宅地建物取引主任者の免許を取り、不動産の売買、仲介及び管理業を営む原告の取締役営業部長の地位にある。上田満雄（友和ホームズ代表者）は、昭和五三年宅地建物取引業者の免許を取り、不動産の売買、仲介及び管理業を営む友和ホームズの代表者の地位にある。被告代表者は、昭和五三年から不動産業の会社に勤め、昭和六三年被告会社を設立し、会社として平成元年宅地建物取引業法の登録を受けたが、代表者自身は免許を受けていない。原告は、友和ホームズとは昭和五六年ころから不動産売買の仲介の取引が一五、六件程あり、海際とは昭和六二年ころから海際の勤務するコスモスジャパンにそのころ原告代表者のマンションを買ってもらったことから付き合いがある。友和ホームズは、被告とは平成二年春ころから取引を通じて付き合いがあり、ユーイックとは平成元年春ころ神宮前三丁目の不動産を同社が買ったとき仲介をしたことから付き合いがあった。また、被告代表者は、昭和六三年ころから海際と仕事上の付き合いがかなりあった。（<書証番号略>、証人上田満雄、証人吉田都茂子、被告代表者）。
2 （渋谷の被告に対する本件不動産の売却の仲介依頼）
被告代表者は、渋谷から、平成元年九月ころ本件不動産を売却したいという意向を聞き、売買の条件の交渉を進め、同時に、取引のあったコスモスジャパンの海際に買主の打診を始め、平成二年八月ころ、代金一五億円、建物のテナントはそのまま承継し、代金の支払方法は手付金が二割、残金は翌年支払うという条件で、専任仲介の依頼を正式に受けた。その時点で、海際にも右条件について話を伝えた。（<書証番号略>、被告代表者）。
3 （海際及び被告から原告に対する本件不動産の売買の仲介依頼）
原告代表者の妻は、平成元年暮れころまでには、海際から本件不動産の買主を坪単価五〇〇〇万円から五五〇〇万円、居抜きという条件で紹介して欲しいと頼まれた。その際、原告代表者の妻は海際から、被告代表者から右仲介を依頼されたこと及びコスモスジャパンが場合によっては本件不動産を買うかも知れないことを聞かされた。そして、原告代表者の妻は、同年七月ころ被告代表者からも本件不動産の買主を坪単価五五〇〇万円で探して欲しいと数回電話で頼まれた。その際、被告代表者から「コスモスジャパンの買った青山ビルの決済が終わったら正式に売り出す。」という説明を受けた。（証人吉田都茂子、被告代表者）。
4 （原告から友和ホームズに対する本件不動産の仲介の依頼）
原告の営業課長篠原は、原告が海際から右依頼を受けてすぐ、本件不動産の近くに営業所があり、本件不動産の隣接地に関与している友和ホームズ代表者に本件不動産の買主を探して欲しいと依頼した。その際、被告が渋谷から本件不動産の売買の仲介を依頼されていると友和ホームズ代表者に説明した。そして、友和ホームズ代表者は、平成二年春ころ、別件で被告代表者の訪問を受けた際、被告代表者から「本件不動産の買主がいると聞いている。客はまだ大丈夫か。」という趣旨の質問を受け、あるいは、そのころ、友和ホームズ代表者は、ユーイックを紹介してもらったバイリンガルランドが本件不動産を買うと被告及び原告に話したことがあり、また、海際の勤務先のコスモスジャパンが買うかも知れないという話を聞いたこともある。そして、友和ホームズ代表者は、平成二年七月から九月にかけて、被告代表者と五、六回会い、本件不動産の売買代金を一五億円に下げたこと、買主側は二社付けて欲しいと被告代表者から頼まれ、その際、被告代表者の友和ホームズとの交渉を内密にして欲しいという要請を入れ、原告代表者の妻又は海際には右交渉を内密にしていた。その後、買主がバイリンガルランドから同じく友和ホームズ代表者が紹介したユーイックに変更された。（証人上田満雄、証人吉田都茂子、被告代表者）。
5 （原告と被告との会食）
友和ホームズ代表者が平成元年暮れころ本件不動産の売主の渋谷に直接会いに行ったことから、被告代表者は、渋谷に文句をいわれ、原告に「友和ホームズ代表者に直接渋谷に飛び込まれた。原告が情報を流したのではないか。」と文句を言った。そこで、原告は、友和ホームズ代表者に「被告が渋谷から委任を受けているので直接渋谷と交渉してもらっては困る。」と電話で伝えたところ、友和ホームズ代表者から「以前から近所の人に売り物だから渋谷の相談に乗ってやってほしいといわれていたので行った。」という弁解を受けたので、被告代表者にその旨伝え、その後、謝罪の意味を込めて、原告代表者夫婦は、被告代表者を食事に招待した。右食事から本件売買が成立するまで原告と被告との交渉はなかった。（証人吉田都茂子、被告代表者）。
6 （被告の仲介依頼の条件）
平成二年夏コスモスジャパンで本件不動産を坪単価五五〇〇万円、仲介手数料九パーセントという条件で買い取るかどうか検討していたが、同月末、原告は、同社の代表者から手数料が高いので買わないことにしたという連絡を受け、その旨を友和ホームズ代表者に伝えた。また、原告代表者の妻は、平成二年一〇月ころ、海際から被告代表者が渋谷から専任仲介をもらった事実を聞かされたので、友和ホームズ代表者に「被告代表者が渋谷から専任仲介をもらっているので仲介を急いだ方がいい。」と伝えた。（証人上田満雄、証人吉田都茂子、被告代表者）。
7 （本件売買の成立）
ユーイックは、仲介業者が多数介在していることから九パーセントの手数料という被告の条件を承諾し、手数料捻出の方便として子会社のエス・ピー・ユースを渋谷とユーイックとの間に介在させ、友和ホームズには本件不動産の建物のテナントの立退き交渉を担当させることとし、本件売買を成立させた。その際、被告は、買主側の仲介業者である原告に手数料を支払う約束を友和ホームズにした。友和ホームズ代表者は、本件売買の交渉に常に立ち会っていたが、被告代表者から渋谷に友和ホームズ代表者の名刺を出さないで欲しいといわれていたことと九パーセントの手数料は売主側と買主側と合わせても六パーセントという手数料の法定の上限を超える法律違反であることから本件売買の契約書（<書証番号略>）には友和ホームズの名前を出さなかった。なお、本件売買代金は、平成三年三月一八日が支払期日とされていたが、買主側が融資を受けられず、手付金の三億円を除いて支払われなかったため、平成三年秋ころ解除された。被告は、仲介手数料の残金の支払を求めて買主側二社を相手取り訴えを起こし、手付金半額を返還し、手数料残金を放棄することで解決した。（<書証番号略>、証人上田満雄、被告代表者）。
8 （本件売買成立の事実の判明）
原告代表者の妻は、平成三年一月ころ、はじめて、友和ホームズ代表者から、本件売買が成立していること、仲介手数料は被告から三月の残代金の最終決済が終われば原告に支払われる約束になっていること及び本件不動産の建物のテナントの立退き交渉が残っており、売買の事実が明るみになると立退料の高額化を招きかねない等の事情から本件売買成立の事実は内密にして欲しいことを知らされた。続いて、同年三月末ころ、友和ホームズ代表者から決済が遅れていると聞かされた。（証人上田満雄、証人吉田都茂子、被告代表者）。
9 （本件売買のトラブル）
原告代表者の妻は、平成三年一〇月半ばころ、被告代表者から「被告が原告に手数料を支払う約束で本件売買が成立したが、トラブルになり、買主側が売主に手付金の返済を迫り、困っている。友和ホームズはひどい。」と電話で苦情を持ち込まれた。そこで、原告代表者の妻は、被告代表者と友和ホームズ代表者を交えて話合いをすることとしたが、被告代表者は右話合いを拒否した。（証人吉田都茂子、被告代表者）。
10 （本件手数料の請求）
原告代表者の妻は平成三年一一月一四日海際と共に被告代表者に会いに行って本件手数料を請求すると、被告代表者は、二人に、「原告に五〇〇万円、海際に一〇〇〇万円を支払う。」と答えた。しかし、原告代表者の妻は、三パーセントの四五〇〇万円を要求したところ、被告代表者がとんでもない額だという態度を示したので、友和ホームズ代表者を呼ぼうとすると、被告代表者が「払う意思はない。」と言い出し、話合いは決裂し、今日に至っている。なお、友和ホームズは、本件不動産の建物のテナントの立退きの交渉を請け負うため手数料を受け取っていない。また、海際は、現在、九州に帰り働いている。（証人吉田都茂子、被告代表者）。
二検討
右事実関係に従い争点について検討する。
1 本件売買は、被告から海際に、海際から原告に、原告から友和ホームズに、順次、本件不動産の買主の紹介の依頼が行われ（一の2ないし4）、被告代表者も右依頼が順次行われていることを承知し（一の3ないし5）、本件不動産の売買の条件も概略ではあるが、海際を通じて知らされ、右概略を友和ホームズに知らせていた（一の6）こと等から、原告は、被告から本件不動産の売買の買主の紹介を依頼されていたと認められる。そして、友和ホームズの仲介により、渋谷とユーイックないしエス・ピー・ユースとの本件売買が成立した事実（一の7）に照らし、本件不動産の買主の紹介を友和ホームズに依頼した原告の仲介行為と本件売買の成立との間には因果関係があるというべきである。また、被告は、被告とユーイックないしエス・ピー・ユースとの間に複数の仲介業者が介在し、報酬を複数の業者に支払う必要があることを予想し（一の4、6及び7）、さらには、原告が平成三年一一月一四日被告に本件手数料を請求し物別れに終わるまでは、額はともかくとして一定の手数料を海際及び原告に支払う意思を有しており、原告に支払う約束を買主及び友和ホームズにしていたこと（一の7、8及び10）に加えて、被告、海際、原告及び友和ホームズはいずれも不動産仲介業者であること（一の1）等の事実に照らすと、被告は、原告に対し、相当の報酬（仲介手数料）を支払う義務があるというべきである。
2 そこで、被告が原告に支払うべき仲介手数料の額について検討するに、売主又は買主の一方から受けられる手数料は、昭和四五年建設省告示（第一五五二号）によると、売買代金の三パーセント、本件に当てはめると四五〇〇万円となる。
ところで、本件では、被告が買主側から売買代金の九パーセントの手数料を受け取ることが海際、原告及び友和ホームズを含めた共通の理解であったこと（一の4、6及び7）、被告は売り主側と九パーセントの仲介手数料を受け取る契約をしていること（一の7）及び被告が現に買主側から売買代金の4.5パーセントに相当する六七五〇万円を受け取っていること（前記争いのない事実4）、海際、原告及び友和ホームズは、被告から買主の紹介をされ、友和ホームズが買主を見つけ買主側の仲介業者として行動していること（一の7ないし9）、原告は海際と共に売主の仲介業者である被告と買主側の仲介業者である友和ホームズとを結び付けた仲介業者であるが、本件売買契約の成立自体に関与はしていないこと（一の4及び8）並びに海際及び友和ホームズも本件売買の仲介手数料を請求する意思を有していないこと（一の7、<書証番号略>）等の事実を総合すると、被告の原告に支払うべき仲介手数料の額は、買主側の仲介手数料四五〇〇万円の三分の一の一五〇〇万円が相当というべきである。
ちなみに、この額ないし割合は、「売買取引の際、複数の業者が仲介をする場合、六パーセントの手数料の内、各二パーセントを買主側と売主側の元付け業者が、残りの二パーセントを他の業者が分配し、最終的には話合いで分配するのが業界の習わしである。」とする証人上田満雄の供述（二八項）の趣旨にも沿うものである。
3 もっとも、被告代表者は「海際には、コスモスジャパンによる本件不動産の買取りを依頼したが、買主の紹介を依頼したことはない。オフィス・ケイ・ユーに一緒に仲介しないかと話し相談した。平成元年から平成二年八月ころまで海際又は原告と本件不動産について交渉したことはない。」と供述する（五、九、一〇項）が、右供述は、前記一の各認定に照らし採用できない。また、被告代表者は、「本件売買は、被告とオフィス・ケイ・ユーとの共同仲介であった。」と供述する（一八項）が、右供述は、被告代表者が同時に「被告とオフィス・ケイ・ユーとの間の仲介契約書は作成されていないし、渋谷とオフィス・ケイ・ユーとの間の契約もない。」（三五項）、あるいは、「本件売買成立まで常に買主を紹介してくれた友和ホームズ代表者が交渉に同席していた。」（四〇項）とも供述していることに照らし、採用できない。同じく、被告代表者が被告訴訟代理人に依頼し、ユーイックの弁護士に依頼して作成された（被告代表者）「エス・ピー・ユース代表者及びユーイック代表者作成の陳述書<書証番号略>も、右と同様の理由から、採用の限りでない。
三結論
よって、原告の本訴請求は、本件手数料一五〇〇万円及びこれに対する右金員を請求した日の翌日の平成三年一一月二三日から支払済まで商事法定利率年六分の割合による遅延損害金の支払を求める限度で理由があるので、主文のとおり判決する。
（裁判官宮﨑公男）